Si vous envisagez de vous marier et d’acquérir une maison, quelques repères méritent d’être connus. Il nous importe que vous les mesuriez avant de décider d’acheter un bien immobilier avant ou après votre union, car ce choix de calendrier emporte des conséquences juridiques et financières durables.
Pourquoi le mariage facilite-t-il l’accès au crédit ?
Lorsque vous empruntez, le risque majeur pour un établissement financier tient à votre éventuelle difficulté à honorer un jour vos échéances, d’autant plus s’agissant d’un prêt immobilier qui vous engage sur le long terme. Quand vous êtes marié, ce risque repose sur deux têtes, ce qui rassure la banque. De par la mise en commun des ressources, l’apport personnel d’un couple se révèle en outre souvent supérieur à celui d’un célibataire, ce qui accroît vos chances d’obtenir votre financement dans de bonnes conditions.
La capacité d’emprunt s’en trouve elle aussi renforcée. Pour financer votre acquisition, l’établissement prend en compte le montant de vos revenus afin de calculer votre taux d’endettement. Or, selon les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, les règles ont été resserrées depuis janvier 2022 pour prévenir le surendettement : la durée d’un emprunt ne peut, sauf achat sur plan, excéder vingt-cinq ans, et le taux d’endettement ne peut dépasser 35 % du revenu net de l’emprunteur. Dès lors, si vous êtes marié et disposez de deux revenus, votre capacité d’endettement s’élève, ce qui ouvre un choix plus étendu de biens : une surface plus grande, ou un meilleur emplacement.
À qui appartient la maison achetée par un couple marié ?
La réponse dépend étroitement du régime matrimonial. C’est un point que nous examinons systématiquement avec nos clients, car il détermine la propriété du bien et la protection de chacun.
Le régime légal de la communauté réduite aux acquêts
Faute de contrat de mariage, c’est le régime légal qui s’applique. Tous les biens acquis et les dettes contractées durant l’union concernent les deux conjoints. Ainsi, si vous achetez une maison, chacun d’entre vous en est réputé propriétaire pour moitié.
Cependant, si vous financez une part importante du bien avec des fonds personnels, il est nécessaire d’insérer dans l’Acte d’acquisition deux déclarations : l’une relative à l’origine des fonds, l’autre précisant que l’acquisition est réalisée à titre d’emploi ou de remploi de vos deniers propres. Si votre apport excède la participation de la communauté, le bien vous appartient en propre ; dans le cas contraire, vous bénéficierez d’une récompense le jour où le régime sera dissous, par divorce ou par décès.
Le régime de la communauté universelle
Ici, tous les biens acquis ou reçus, avant comme pendant l’union, appartiennent aux deux conjoints à parts égales ; il en va de même des dettes, antérieures ou futures. Dès lors, une maison achetée alors que vous étiez encore célibataire deviendra également la propriété de votre conjoint, quand bien même vous seriez seul à en rembourser les mensualités.
Le régime de la séparation de biens
Ce régime autorise l’un des conjoints à acquérir un bien en son nom propre, même financé par emprunt. Cependant, la séparation de biens n’empêche pas les établissements financiers de considérer les époux comme co-emprunteurs : ils apprécient la situation financière du couple dans son ensemble. Au vu du taux d’endettement et du reste à vivre, la banque peut ainsi exiger la caution des deux époux.
En somme, le choix du moment et celui du régime forment un même sujet, qu’il vaut mieux anticiper. Nous vous invitons à en discuter avec nous en amont de votre projet.
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