De par l’essor des crypto-actifs, il n’est plus rare qu’un acquéreur souhaite mobiliser son portefeuille numérique — bitcoin, ether ou autre jeton — pour financer l’acquisition d’un bien immobilier. La question nous est désormais posée régulièrement à l’étude : peut-on réellement payer une maison ou un appartement en cryptomonnaie ? La réponse, à notre sens, mérite d’être nuancée : la loi ne l’interdit pas, mais elle l’encadre étroitement, et le rôle du Notaire y est déterminant.
Peut-on payer un bien immobilier directement en crypto-actifs ?
Il importe de partir d’un principe fondamental : en France, les crypto-actifs n’ont pas cours légal. Seul l’euro possède ce statut. L’article 1343-3 du Code civil dispose en effet que toute obligation de somme d’argent, sur le territoire national, doit être exécutée en euros. Dès lors, le prix d’une vente immobilière ne peut, juridiquement, être libellé en bitcoins.
Cependant — et la distinction est capitale — rien n’interdit aux parties de convenir que le règlement s’opérera au moyen de crypto-actifs. Le droit connaît pour cela le mécanisme de la dation en paiement, prévu à l’article 1342-4 du Code civil : le créancier, ici le vendeur, peut accepter de recevoir en paiement autre chose que ce qui lui était initialement dû. En somme, le prix reste exprimé en euros dans l’Acte, mais son extinction peut passer par la remise de crypto-actifs, sous conditions.
Le prix demeure toujours exprimé en euros dans l’Acte authentique
Quelle que soit la voie retenue, le compromis de vente comme l’Acte authentique mentionnent un prix en euros. C’est cette somme qui sert d’assiette aux droits d’enregistrement, à la taxe de publicité foncière et aux émoluments du Notaire — lesquels, il va de soi, sont acquittés en euros. La cryptomonnaie n’est donc jamais l’unité de compte de la vente : elle n’en est, au mieux, qu’un instrument de règlement.
Deux voies possibles : la conversion préalable ou la dation en paiement
La conversion préalable en euros. C’est, à notre sens, la voie la plus sûre et la plus fréquente. L’acquéreur convertit ses crypto-actifs en euros avant la signature, par l’intermédiaire d’un prestataire agréé. Les fonds, devenus des euros, sont alors versés sur le compte de l’étude ; le vendeur perçoit un prix en monnaie ayant cours légal et se trouve à l’abri de toute volatilité.
La dation en paiement. Plus rare, elle suppose que le vendeur accepte expressément de recevoir directement des crypto-actifs. L’Acte doit alors préciser avec rigueur la nature du jeton, le cours retenu, la date de référence et la preuve du transfert. Cette voie expose le vendeur au risque de fluctuation et appelle une vigilance particulière.
Pourquoi le Notaire ne reçoit-il jamais de crypto-actifs sur son compte ?
Le compte de l’office, ouvert à la Caisse des Dépôts et Consignations, ne peut recevoir que des euros. Le Notaire ne saurait donc « séquestrer » des bitcoins : les fonds qui transitent par l’étude sont, sans exception, des euros. Voilà pourquoi la conversion doit être opérée en amont, la traçabilité de cette conversion devenant alors un élément central du dossier.
Traçabilité des fonds et lutte contre le blanchiment
De par sa qualité, le Notaire est assujetti aux obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Il lui incombe de vérifier l’origine des fonds et la licéité du parcours des crypto-actifs — depuis leur acquisition jusqu’à leur conversion. En présence d’un doute, il lui appartient d’adresser une déclaration de soupçon au service Tracfin. Cette exigence n’est pas une simple formalité : elle conditionne la sécurité juridique de l’opération et protège toutes les parties.
Le nouveau cadre européen : le règlement MiCA
Le règlement européen MiCA (Markets in Crypto-Assets) est venu unifier le régime des crypto-actifs au sein de l’Union. Pleinement applicable depuis la fin de l’année 2024, il encadre l’activité des prestataires et renforce la protection des détenteurs. En France, les prestataires de services sur actifs numériques (PSAN), enregistrés ou agréés auprès de l’Autorité des marchés financiers (AMF), évoluent vers le statut européen de prestataire de services sur crypto-actifs. C’est par leur intermédiaire que la conversion en euros doit s’effectuer : recourir à un opérateur régulé est, à notre sens, une précaution indispensable.
Quelle fiscalité pour l’acquéreur qui convertit ses crypto-actifs ?
La conversion de crypto-actifs en euros constitue une cession imposable. Pour le particulier gérant son patrimoine privé, la plus-value réalisée relève de l’article 150 VH bis du Code général des impôts et se trouve soumise au prélèvement forfaitaire unique, dit « flat tax », au taux de 30 % (soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). Le contribuable peut, s’il y trouve avantage, opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Deux précisions pratiques méritent d’être rappelées : d’une part, une exonération joue lorsque le montant total des cessions de l’année n’excède pas 305 €, seuil sans réelle portée dans le cadre d’une acquisition immobilière ; d’autre part, ces plus-values doivent être déclarées au moyen du formulaire n° 2086, annexé à la déclaration de revenus. Les modalités détaillées figurent au Bulletin officiel des finances publiques.
Volatilité et précautions : nos recommandations
- privilégier la conversion en euros en amont, afin de neutraliser le risque de fluctuation entre la promesse et l’Acte ;
- ne recourir qu’à des prestataires régulés, agréés par l’AMF ;
- conserver l’intégralité des justificatifs retraçant l’origine et le cheminement des fonds ;
- anticiper la charge fiscale de la conversion dans le plan de financement ;
- associer le Notaire dès l’intention d’achat, et non au seul stade de la signature.
En somme, payer un bien immobilier au moyen de crypto-actifs est aujourd’hui possible, à la condition de respecter un formalisme exigeant. Le Notaire est là pour sécuriser chaque étape — de la vérification de l’origine des fonds à la rédaction d’une clause de paiement adaptée — et donner à votre projet toute la solidité juridique qu’il mérite.
Pour toute question, l’Office notarial Courtoisville Notaires se tient à votre disposition : n’hésitez pas à nous contacter directement. Le notaire peut intervenir sur l’ensemble du territoire national, en présentiel comme à distance — notaires@courtoisville.fr · 02 99 46 71 78.