Entre 2020 et 2025, le marché immobilier malouin a connu une décennie en cinq ans : une flambée liée au Covid et au télétravail, puis un palier, puis un léger reflux. Le prix moyen s’établit aujourd’hui autour de 4 977 €/m² à Saint-Malo, après une progression de près de 38,5 % sur le littoral breton depuis fin 2019. Ce qu’il faut en retenir, quartier par quartier, quand on achète, vend ou transmet.
Ce qui s’est passé depuis 2020
2020-2022 : le choc
Le confinement a déclenché un mouvement inédit vers les littoraux. Le télétravail a rendu crédible ce qui ne l’était pas — vivre à Saint-Malo et travailler à Paris ou à Rennes — et la demande a explosé sur un parc de logements qui, lui, n’augmente pas. Les biens avec vue, jardin ou pièce supplémentaire sont partis en quelques jours, souvent au-dessus du prix affiché.
2023-2025 : le palier, puis le reflux
La remontée des taux d’intérêt a coupé la dynamique. À Saint-Malo, le prix moyen a reculé d’environ 0,95 % entre 2023 et 2025 — une correction modeste, qui laisse les valeurs très au-dessus de celles de 2018. Le littoral breton dans son ensemble amorce une inflexion de l’ordre de -1 % depuis le pic d’octobre 2025.
Le fait marquant de 2025 n’est pas le prix, c’est le retour des volumes. En Bretagne, les ventes progressent de +7,9 % pour les appartements anciens et de +6 % pour les maisons anciennes par rapport à 2024. Le marché s’est débloqué.
Des écarts considérables selon le quartier
La moyenne malouine masque des situations très différentes. Sur le front de mer, le long de la Grande Plage du Sillon, certains biens dépassent 10 000 €/m². Un appartement en première ligne se négocie couramment au-delà de 6 000 €/m², quand un bien comparable en deuxième rang, à quelques centaines de mètres, se traite autour de 3 800 €/m².
Autrement dit, traverser une rue peut coûter 40 % du prix. C’est la caractéristique première du marché malouin, et la source des désaccords d’évaluation les plus fréquents que nous rencontrons — en succession comme en divorce.
- Intra-Muros — parc ancien, copropriétés de petite taille, contraintes du secteur sauvegardé et des abords de monuments historiques ;
- Le Sillon et Paramé — front de mer, forte proportion de résidences secondaires, copropriétés balnéaires ;
- Saint-Servan — maisons de ville, proximité du port des Bas-Sablons, marché plus résidentiel ;
- Rothéneuf, Saint-Ideuc — maisons individuelles et terrains, questions de bornage et de servitudes ;
- Courtoisville, La Madeleine — habitat résidentiel, copropriétés plus récentes.
Au-delà de la commune, le pays malouin confirme son statut de marché premium, avec un prix médian supérieur à 399 900 €, et les communes de la périphérie ont vu leurs prix progresser de l’ordre de 54 % en cinq ans.
Ce que ces chiffres changent concrètement
Pour une succession
C’est l’effet le plus lourd, et le moins anticipé. Un bien donné il y a vingt ans à un enfant est rapporté à la succession pour sa valeur au jour du décès, non pour celle du jour de la donation. Sur le littoral malouin, où les prix ont parfois triplé, l’écart devient une source de conflit durable entre frères et sœurs.
La donation-partage neutralise exactement ce mécanisme : elle fige la valeur des biens au jour de l’acte, à condition que tous les enfants y participent et reçoivent un lot. C’est la raison pour laquelle nous la recommandons systématiquement dès qu’une famille détient un bien littoral.
Pour une résidence secondaire
Saint-Malo compte une proportion élevée de résidences secondaires, et la demande s’est encore renforcée depuis 2020. Trois conséquences : une fiscalité locale spécifique, un régime de plus-value distinct de celui de la résidence principale, et une question de transmission qui se pose tôt. La détention en société civile immobilière s’examine avant l’acquisition, rarement avec profit après.
Pour une vente en cours
Le retour des volumes ne signifie pas le retour des surenchères. Les acquéreurs négocient à nouveau, s’attachent au diagnostic de performance énergétique et aux travaux votés en copropriété. Un prix calé sur les valeurs de 2022 se heurte aujourd’hui au marché.
Questions fréquentes
Les prix vont-ils continuer de baisser à Saint-Malo ?
Le reflux constaté depuis 2023 reste très limité — moins de 1 % en deux ans — et les volumes repartent. La rareté du foncier sur une presqu’île et la pression de la demande en résidences secondaires limitent structurellement les baisses. Nul ne peut toutefois garantir une évolution.
Comment est évalué un bien dans une succession ?
À sa valeur vénale au jour du décès, c’est-à-dire au prix qu’il aurait atteint sur le marché à cette date. Le notaire s’appuie sur les mutations comparables du secteur — d’où l’importance d’une connaissance fine des quartiers, les écarts étant considérables d’une rue à l’autre.
Faut-il acheter en 2026 à Saint-Malo ?
La question n’a pas de réponse générale : elle dépend de votre horizon de détention, de votre financement et de l’usage envisagé. Ce qui est certain, c’est que les conditions de négociation sont plus favorables qu’en 2021, et que les vérifications juridiques — urbanisme, copropriété, risques littoraux — pèsent aujourd’hui davantage dans la valeur réelle d’un bien que le prix au mètre carré affiché.
Sources
Chiffres issus des données publiques de marché consolidées à l’été 2026 : baromètres des notaires de l’Ouest pour les prix médians et les volumes bretons, observatoires immobiliers pour les prix au mètre carré à Saint-Malo et par secteur. Les valeurs indiquées sont des ordres de grandeur : seule une évaluation individuelle permet de situer un bien précis.
Cet article a une vocation informative et ne remplace pas un conseil personnalisé. L’Office notarial Courtoisville Notaires se tient à votre disposition au 02 99 46 71 78.