De par leur nature discrète, les servitudes accompagnent bon nombre de propriétés sans que l’on en mesure toujours la portée. Il nous importe, dès lors, de faire le point sur cette notion, que tout acquéreur et tout vendeur gagnent à connaître avant de s’engager.
Qu’est-ce qu’une servitude ?
Une servitude se définit comme une charge établie sur un immeuble pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble appartenant à un autre propriétaire. Autrement dit, un Bien supporte une contrainte au bénéfice d’un autre. On distingue plusieurs catégories, selon leur origine.
Quelles sont les différentes servitudes ?
Les servitudes issues de la situation naturelle du Bien tiennent à la configuration des lieux : il peut s’agir, par exemple, d’une servitude d’écoulement des eaux.
Les servitudes légales, d’utilité publique ou communales recouvrent notamment la mitoyenneté, les servitudes de vue, d’égout des toits, ou encore le droit de passage lorsqu’un terrain enclavé impose d’emprunter le fonds voisin pour accéder à sa propre parcelle.
Les servitudes conventionnelles, enfin, résultent de la volonté des propriétaires. Chacun peut en établir sur sa propriété, sous réserve qu’elles ne heurtent pas l’ordre public. À notre sens, une telle servitude doit impérativement être constatée par Acte notarié publié, afin d’être opposable aux tiers ; elle a d’ailleurs vocation à figurer dans le titre de propriété des Biens concernés.
La servitude est dite active pour celui qui en profite — le fonds dominant — et passive pour celui qui la supporte — le fonds servant. En cas de servitude d’utilité publique, cependant, cette distinction s’efface : la contrainte frappe l’immeuble dans un seul intérêt public.
La servitude peut par ailleurs être continue ou discontinue, selon qu’elle suppose ou non l’intervention de l’homme — une vue ou un écoulement des eaux relèvent de la première catégorie, un droit de passage de la seconde. Elle est enfin apparente ou occulte, selon qu’un signe extérieur en matérialise ou non l’existence. Une servitude peut grever toute propriété immobilière privée, bâtie ou non, comme les immeubles dépendant du domaine privé de l’État et des Collectivités locales.
Comment constituer ou vérifier l’existence d’une servitude ?
Une servitude se constitue de trois manières :
- Conventionnellement : son étendue et sa nature sont fixées dans le titre constitutif et ne peuvent être modifiées que d’un commun accord entre les propriétaires ;
- Par prescription trentenaire : toute servitude continue et apparente s’acquiert au terme d’un délai de trente ans ;
- Par destination du père de famille : si, à la date de division d’une parcelle, un ouvrage apparent et permanent — un chemin, par exemple — manifeste l’existence d’une servitude, et que l’acte de division n’y fait pas obstacle, la servitude est réputée acquise.
En somme, l’existence d’une servitude se révèle par un titre, par la situation naturelle des lieux, ou par le temps qui passe.
Toute servitude est en principe perpétuelle, car elle est l’accessoire du fonds qu’elle grève. Aussi tous les propriétaires successifs en bénéficieront-ils, ou la subiront-ils. Si le Bien est vendu, la servitude le suit : il est dès lors impératif d’en informer l’acquéreur et d’en faire mention dans l’Acte de Vente, à plus forte raison lorsqu’il s’agit d’une servitude passive.
Il nous importe d’insister sur ce point : la constitution d’une servitude par acte sous seing privé ne garantit ni sa connaissance ni sa transmission lors des Ventes ultérieures. Seuls l’Acte authentique et la mention au service de la publicité foncière offrent cette sécurité.
Comment prend fin une servitude ?
Une servitude s’éteint dans quatre situations :
- lorsqu’il devient impossible de l’utiliser ;
- en cas de confusion des fonds ;
- lorsqu’elle demeure inutilisée pendant trente ans ;
- en cas de modification conventionnelle ou de renonciation du propriétaire du fonds dominant.
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