Le partage d’un bien immobilier, dans le cadre d’une succession, met fin à l’indivision. Amiable le plus souvent, il devient parfois judiciaire lorsque l’entente fait défaut. Si vous héritez d’un proche, il importe de connaître les règles applicables afin d’assurer une juste répartition et d’éviter les litiges. Nous vous en présentons les grandes lignes.
Qu’est-ce que l’indivision successorale ?
L’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent des droits de même nature sur un même bien, sans division matérielle de leurs parts. Provisoire par nature, elle prend fin au partage — sauf si les héritiers choisissent de la maintenir. L’article 815 du Code civil le rappelle : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. »
Trois voies permettent d’en sortir :
- le partage amiable ;
- la cession, par les indivisaires, de leurs droits à l’un d’entre eux ;
- le partage judiciaire, en cas de litige.
Quels droits et devoirs pour chaque héritier ?
Chacun détient une quote-part proportionnelle à ses droits dans la succession. Il peut jouir du bien avec les autres, ou seul, sous réserve d’obtenir leur accord, de respecter la destination du bien et de leur verser une indemnité. Les décisions courantes se prennent à la majorité des deux tiers ; les travaux indispensables à la conservation du bien peuvent, eux, être décidés par un seul.
Le partage amiable
Contrat reposant sur l’accord unanime, le partage amiable obéit à un principe d’égalité en valeur (article 826 du Code civil). Lorsque la succession ne comprend qu’un seul bien, celui-ci est vendu et le prix réparti selon les quotes-parts. L’intervention du notaire est alors requise pour dresser l’acte liquidatif ; s’y ajoute un droit de partage de 2,50 % de l’actif net.
Racheter la part des autres : la cession de droits
L’héritier qui souhaite conserver le bien rachète la part des autres au moyen d’une soulte, et s’acquitte des droits correspondants.
Quand le désaccord s’installe : le partage judiciaire
Faute d’entente, le partage judiciaire s’impose (article 840 du Code civil) : le tribunal ordonne le partage et désigne un notaire pour conduire la liquidation. Il peut être nécessaire de procéder à une vente sur licitation — c’est-à-dire aux enchères publiques. En cas d’inertie d’un indivisaire, le juge peut désigner un représentant et un juge-commissaire pour surveiller les opérations.
Contester ou annuler un partage
Les créanciers d’un indivisaire peuvent s’opposer à ce que le partage se déroule hors leur présence. L’héritier lésé de plus du quart dispose, dans les deux ans, d’une action en complément de part. Enfin, le partage peut être annulé pour violence, dol ou erreur, ou lorsqu’un cohéritier a été omis — l’action se prescrivant alors par cinq ans.
Pour toute question, l’Office notarial Courtoisville Notaires se tient à votre disposition : n’hésitez pas à nous contacter directement. Le notaire peut intervenir sur l’ensemble du territoire national, en présentiel comme à distance — notaires@courtoisville.fr · 02 99 46 71 78.