Acquérir une maison à deux figure souvent parmi les premiers projets d’un couple, qu’il soit marié, lié par un PACS ou qu’il vive en union libre. Il importe cependant de le savoir : le devenir du Bien, en cas de décès de l’un des cohabitants, varie sensiblement selon la situation matrimoniale du couple. Voilà un point qu’il nous paraît essentiel de considérer avant même de réaliser l’acquisition ensemble. Nous vous proposons d’en parcourir, cas par cas, les principales conséquences.
Couple marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts
Ici, les deux époux sont copropriétaires du logement.
En l’absence de donation au dernier vivant, le conjoint survivant conserve les 50 % de la propriété qu’il a acquis, auxquels s’ajoutent : la totalité de la part du défunt s’il n’existe ni ascendant ni descendant ; les trois quarts de cette part en présence d’un ascendant ; la moitié en présence de deux ascendants. Lorsque le couple a des enfants communs, le survivant recueille ses 50 % ainsi que, soit l’intégralité de la part du défunt en usufruit, soit le quart de celle-ci en pleine propriété. En présence d’un ou plusieurs enfants issus d’une précédente union, il reçoit ses 50 % augmentés du quart de la part du défunt en pleine propriété.
Avec une donation au dernier vivant, le conjoint survivant conserve ses 50 % et bénéficie, à son choix : soit de la totalité de la part du défunt en usufruit ; soit d’un quart en pleine propriété et des trois quarts en usufruit ; soit de la quotité disponible en pleine propriété, c’est-à-dire la moitié de la part du défunt en présence d’un enfant, le tiers pour deux enfants et le quart pour trois enfants et plus.
Bon à savoir : il est également possible de prévoir une clause d’attribution préférentielle, dite clause de préciput, ou une clause de partage inégal de la communauté, afin que le conjoint survivant puisse conserver la maison, toujours dans le respect de la réserve héréditaire.
Couple marié sous le régime de la séparation de biens
Chaque conjoint est ici propriétaire à hauteur de son apport et redevable de sa quote-part dans le remboursement du crédit immobilier. Au décès de l’un, le survivant demeure propriétaire de sa quote-part, puis les règles classiques de la succession s’appliquent : il reçoit la totalité de la part du défunt sans ascendant ni descendant ; les trois quarts avec un ascendant ; la moitié avec deux ascendants ; l’intégralité de la part du défunt en usufruit ou le quart en pleine propriété en présence d’enfants communs ; le quart en pleine propriété en présence d’enfants d’une précédente union.
Bon à savoir : sous ce régime, il reste envisageable d’insérer une clause de préciput, comme de prévoir une donation au dernier vivant.
Couple marié sous le régime de la communauté universelle
Ce régime met en commun l’ensemble des Biens du couple, qu’ils aient été acquis ou reçus avant ou pendant le mariage. Il est possible d’y insérer une clause d’attribution intégrale : le conjoint survivant devient alors propriétaire de la totalité du patrimoine, sans ouverture de succession. Si le couple a des enfants, ceux-ci n’hériteront qu’au décès du second parent. En revanche, si le défunt a eu des enfants d’un précédent mariage, ces derniers sont en droit de récupérer leur part sans attendre ce second décès, en engageant en justice une action dite en réduction.
Couple pacsé
Pour un Bien acquis sous le régime de la séparation de biens : en présence d’un testament et en l’absence d’enfants ou d’héritiers réservataires, la totalité du Bien du défunt revient au partenaire survivant. En présence d’enfants ou d’héritiers réservataires, l’intégralité du Bien revient aux héritiers faute de testament ; avec un testament en faveur du survivant, celui-ci reçoit la moitié du Bien pour un enfant, le quart pour deux enfants, le tiers au-delà.
Pour un Bien acquis en Indivision : sans testament et en présence d’héritiers, le partenaire survivant ne conserve que les 50 % qui lui reviennent de droit. Avec un testament en sa faveur, il reçoit la totalité du Bien en l’absence d’enfants ou d’héritiers réservataires ; en leur présence, il conserve ses 50 % puis recueille la moitié de la part du défunt pour un enfant, le quart pour deux enfants et le tiers au-delà.
Couple vivant en union libre (concubinage)
Pour un Bien acquis par l’un ou l’autre concubin : sans testament en faveur du survivant, la totalité du Bien revient aux héritiers. Avec un testament, le concubin survivant recueille l’intégralité du Bien en l’absence d’enfants ou d’héritiers réservataires ; en leur présence, il reçoit 50 % du Bien puis la moitié de la part du défunt pour un enfant, le quart pour deux enfants, le tiers au-delà.
Pour un Bien acquis par les deux concubins : sans testament en sa faveur et en présence d’enfants ou d’héritiers réservataires, le survivant ne conserve que la moitié du Bien qui lui revient de droit. Avec un testament, il conserve cette moitié augmentée de la part du défunt en l’absence d’héritiers réservataires ; en leur présence s’appliquent les mêmes règles que pour les partenaires pacsés.
En somme, un même achat immobilier peut connaître des issues fort différentes selon votre situation. C’est précisément pourquoi il nous importe d’en parler avec vous avant l’acquisition, afin d’anticiper et de protéger le survivant.
Pour toute question, l’Office notarial Courtoisville Notaires se tient à votre disposition : n’hésitez pas à nous contacter directement. Le notaire peut intervenir sur l’ensemble du territoire national, en présentiel comme à distance — notaires@courtoisville.fr · 02 99 46 71 78.
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