L’acquisition d’un Bien immobilier sur plan, plus exactement la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), présente de réels atouts : possibilité de personnaliser son futur logement, garanties spécifiques, frais d’acquisition réduits. Cependant, il arrive que des litiges opposent l’acquéreur au promoteur, avant la livraison comme après. Ils portent le plus souvent sur des retards, des défauts de construction ou des non-conformités aux plans initiaux. Il importe dès lors de connaître les recours disponibles pour préserver vos droits.
Quels recours avant la livraison du Bien ?
Les différends antérieurs à la livraison tiennent généralement à des retards. Certaines causes sont légitimes :
- les intempéries (pluies diluviennes, gel prolongé, grêle, neige, canicule…) ;
- les cas de force majeure, la grève, les recours de tiers ;
- les actes de vandalisme ;
- la mise en liquidation d’une entreprise intervenant sur le chantier.
En revanche, tout motif illégitime est tenu pour abusif et peut ouvrir droit à indemnisation au profit de l’acquéreur qui supporte les frais liés au retard. C’est pourquoi il est toujours prudent de prévoir expressément des pénalités de retard dans le contrat de Vente lors d’un achat en VEFA.
L’article R231-14 du Code de la construction et de l’habitation dispose que ces pénalités ne peuvent être inférieures à 1/3 000e du prix de vente convenu, par jour de retard. L’indemnisation court à compter de 30 jours de retard par rapport à la date de livraison stipulée au contrat.
La première étape consiste toujours à tenter un règlement amiable. À défaut, et dès lors que des pénalités figurent au contrat et que le délai de 30 jours est dépassé, il est conseillé de se rapprocher d’un avocat spécialisé en droit de la construction. Celui-ci pourra assister son client dans la procédure :
- d’activation de la garantie financière d’achèvement (GFA), garantie bancaire qui assure à l’acquéreur la livraison de son Bien achevé en cas de défaillance du promoteur ;
- ou de demande de remboursement des sommes déjà versées, ce qui revient à l’annulation de la Vente, action plus rare.
Quatre recours après la livraison
1. La garantie des vices de construction apparents
Cette garantie ne joue que dans le cadre d’un achat en VEFA. L’article 1642-1 du Code civil énonce que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession, des vices de construction ou des défauts de conformité. Son exercice doit intervenir, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé de ces vices ou défauts apparents (article 1648 du Code civil).
Si des désordres apparents n’ont pas été signalés au promoteur lors de la livraison, l’acheteur peut donc encore les relever dans le mois qui suit. Passé ce délai, c’est la garantie de parfait achèvement qui prend le relais.
2. La garantie de parfait achèvement
L’article 1792-6 du Code civil impose à l’entrepreneur, pendant un an à compter de la réception des travaux, de réparer l’ensemble des désordres signalés par le maître d’ouvrage. Toutes les entreprises intervenues sur le chantier y sont soumises. Cette garantie est d’ordre public : aucune clause du contrat ne peut la réduire ni l’exclure.
Pour la mettre en jeu, il est impératif que les désordres aient été consignés au procès-verbal de réception, ou que le promoteur en ait été informé par écrit dans l’année suivant la réception. Si les réparations tardent, l’acquéreur peut, après autorisation du tribunal judiciaire statuant en référé, les faire exécuter par une autre entreprise, aux frais de celle qui est défaillante.
3. La garantie de bon fonctionnement
Cette garantie court pendant deux ans à compter de la réception des travaux ; elle peut être prolongée si le contrat de Vente le prévoit. Le promoteur doit alors réparer ou remplacer les éléments d’équipement défaillants dissociables du bâti, sans risque de l’endommager. Elle ne couvre que les désordres non visibles à la réception et ne s’applique pas en cas de défaut d’entretien ou d’usage inapproprié des équipements.
4. La garantie décennale
Cette garantie obligatoire couvre l’ensemble des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, y compris les vices cachés du sol. Pour y faire face, le promoteur souscrit une assurance dommages-ouvrage. Pour actionner la garantie décennale, le dommage doit être notifié au syndic de la Copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception ; celui-ci adresse ensuite une mise en demeure au promoteur et aux entreprises concernées. En cas de désaccord persistant, une procédure devant le tribunal judiciaire compétent s’imposera.
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