Un Bien en Copropriété est un immeuble divisé en plusieurs lots, détenus par des propriétaires différents qui partagent des accès communs. Ces lots revêtent des formes variées : appartement, local commercial, cave, garage, emplacement de stationnement. L’ensemble est soumis au statut de la Copropriété. Nous vous en présentons ici les principes généraux, afin d’en mieux saisir le fonctionnement avant tout projet d’acquisition.
Parties privatives et parties communes : quelle articulation ?
Chaque copropriétaire est propriétaire, d’une part, de parties privatives — un appartement, par exemple — et, d’autre part, d’une quote-part des parties communes, c’est-à-dire d’une fraction des espaces partagés par l’ensemble des copropriétaires. Cette fraction s’exprime en tantièmes, un pourcentage de Copropriété qui détermine à la fois le montant des charges et travaux que vous supporterez et l’étendue de votre pouvoir de décision en assemblée générale : vos droits de vote sont en effet proportionnels à votre quote-part.
Un exemple éclaire ce mécanisme. Si vous détenez 250 millièmes des parties communes et que la Copropriété engage une dépense de 1 000 euros, vous y contribuez à hauteur de 250 euros ; corrélativement, lors d’un vote, votre voix pèse 250 millièmes.
Le règlement de copropriété
Les règles de la Copropriété sont fixées par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et par le règlement de Copropriété de l’immeuble. Ce dernier est un document contractuel qui rassemble les règles applicables et régit les usages des parties privatives comme communes. Il importe d’en prendre connaissance avec attention : le règlement peut limiter l’usage que vous ferez de vos parties privatives. Il peut, par exemple, interdire l’exercice d’une activité commerciale ou la location de courte durée, ce qui, dès lors, peut contrarier un projet d’investissement.
Le syndicat des copropriétaires
Autre particularité, l’ensemble des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires. Celui-ci doit se réunir obligatoirement chaque année en assemblée générale. À cette occasion, il lui revient notamment de :
- se prononcer sur les comptes de l’année écoulée ;
- donner quitus au syndic, c’est-à-dire valider la bonne exécution de sa mission comptable ;
- voter le budget prévisionnel de l’année à venir, et donc le montant des appels de fonds trimestriels ;
- mettre en place et fixer le montant de la provision pour fonds de travaux, obligatoire depuis 2017 pour les copropriétés de plus de dix ans ;
- élire les membres du conseil syndical ;
- renouveler ou non le mandat du syndic pour l’année suivante ;
- déterminer les seuils au-delà desquels la consultation du conseil syndical et la mise en concurrence des entreprises s’imposent ;
- débattre et voter l’entretien courant ainsi que les travaux à prévoir.
Quels sont les avantages de la copropriété ?
Le prix d’achat y est souvent plus accessible, et le marché de revente ne s’adresse pas qu’aux investisseurs : il touche aussi les particuliers en quête d’une résidence principale, ce qui facilite la cession en cas de difficulté. Par ailleurs, vous n’êtes pas seul à supporter l’entretien et les travaux de l’immeuble, dont les frais se répartissent entre copropriétaires. Le syndic assurant la gestion des parties communes, vous êtes libéré de leur entretien.
Et ses inconvénients ?
En contrepartie, vous ne décidez pas seul de ce qui doit être entrepris dans l’immeuble. Certains travaux requièrent l’autorisation des autres copropriétaires, et vous subissez la répartition des charges comme les décisions prises par la collectivité. En somme, la Copropriété suppose d’accepter une part de gestion partagée, dont il nous importe de vous éclairer les contours avant de vous engager.
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Le marché malouin a ses règles
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