La Société civile immobilière (SCI) permet de gérer un ou plusieurs Biens immobiliers. Structure réunissant au minimum deux personnes, elle attribue à ses associés des parts sociales au prorata de leurs apports, en numéraire ou en nature. Sa vocation est civile : constituer un patrimoine immobilier et en assurer la gestion. Elle peut relever de l’impôt sur le revenu (IR) ou de l’impôt sur les sociétés (IS). Nous vous proposons d’examiner les Biens qu’il est possible d’intégrer dans une SCI soumise à l’IS.
Qu’est-ce qu’une SCI relevant de l’impôt sur les sociétés ?
Le mode d’imposition par défaut d’une SCI est celui de l’impôt sur le revenu. La Société est alors dite « transparente » : elle n’est pas redevable de l’impôt sur les bénéfices, ceux-ci incombant à chaque associé, qui les mentionne dans sa déclaration annuelle à la rubrique « revenus fonciers ». Lorsque l’activité comporte de la location meublée — activité commerciale — et que les recettes correspondantes n’excèdent pas 10 % des recettes totales, la SCI peut, par dérogation, demeurer soumise à l’IR.
Une SCI a cependant la faculté d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés, étant entendu que cette décision est irrévocable. Elle devient alors une Société civile immobilière « opaque » : c’est elle qui acquitte son propre impôt, les associés n’étant imposés qu’à raison des dividendes qu’ils perçoivent. Il importe de retenir que le régime de l’IS s’impose de plein droit aux SCI pratiquant habituellement la location meublée, et qu’il s’applique alors à l’ensemble de leurs bénéfices, y compris ceux issus de la location nue.
Quels biens immobiliers sont éligibles dans une SCI à l’IS ?
Tous les types de Biens immobiliers peuvent être intégrés dans une SCI, quel que soit son régime d’imposition : immeuble d’habitation ou de bureaux, résidence principale, emplacements de stationnement… L’intégration peut intervenir dès la création de la Société, auquel cas elle figure dans les statuts ; en cours de vie sociale, elle s’opère en revanche par le biais d’une augmentation de capital.
Comment intégrer un bien en pleine propriété : quelles précautions ?
Avant tout apport, il convient de vérifier que le Bien n’est pas situé dans une zone où la commune, le département ou l’État peuvent exercer leur droit de préemption. Lorsque le Bien est loué au moyen d’un bail d’habitation, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas, en principe. Par ailleurs, si l’apporteur est marié et que le Bien dépend de la communauté, son conjoint doit être préalablement informé et donner son accord.
Quelles formalités pour réaliser l’apport ?
Le Bien doit d’abord être estimé ; le recours à un commissaire aux comptes n’est pas requis, l’évaluation pouvant être réalisée par les associés eux-mêmes, laquelle engage néanmoins leur responsabilité en cas de mauvaise appréciation. L’apport d’un Bien immobilier s’analyse en une mutation : à la différence d’une Vente, le transfert ne s’accompagne pas du versement d’une somme d’argent, l’apporteur recevant en contrepartie des parts sociales. Cet apport requiert l’établissement d’un Acte authentique par un Notaire (article 710-1 du Code civil), ce dernier se chargeant des formalités de publicité foncière afin que l’apport soit opposable aux tiers.
Enfin, l’article 1843-3 du Code civil dispose que, lorsque l’apport est réalisé en propriété, l’apporteur est garant envers la Société comme un vendeur envers son acheteur. Il doit dès lors garantir les vices cachés ainsi que la jouissance paisible du Bien.
Quels sont les impacts financiers de l’apport ?
L’apport en nature engendre des frais d’acquisition : émoluments et honoraires du Notaire, droits de mutation à titre onéreux et taxation de la plus-value immobilière. Le régime fiscal de l’opération dépend à la fois de la qualité de l’apporteur et du régime d’imposition de la SCI. Lorsque celle-ci relève de l’IS et que l’apporteur n’y est pas soumis, l’apport est assujetti aux droits de mutation à titre onéreux, à hauteur de 5 % de la valeur du Bien au jour de l’Acte authentique (article 809, paragraphe 3, du Code général des impôts).
S’agissant de la plus-value, les apports réalisés par des particuliers donnent lieu à une taxation forfaitaire de 19 %, augmentée des prélèvements sociaux. Une exonération, totale ou partielle, demeure toutefois possible dans certaines hypothèses, notamment lorsque le Bien apporté constitue la résidence principale de l’associé, ou lorsque l’apporteur est retraité ou invalide.
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