Le rendement locatif est le taux de rémunération de votre investissement immobilier. La notion paraît simple ; cependant, en pratique, chacun en use selon sa propre définition. Il vous faut donc comprendre ce qu’est un rendement, les éléments qui le composent, et savoir le calculer vous-même — rapidement d’abord, puis de manière plus fine. Ainsi, lors de vos échanges avec des particuliers, des investisseurs ou des professionnels, vous saurez déceler l’opportunité réelle et, surtout, décrypter la véracité des rendements que l’on vous annonce.
Comment calculer le rendement locatif ?
Concrètement, il importe de distinguer trois calculs successifs : le rendement brut, le rendement net de charges, puis le rendement net de charges et d’imposition.
Le rendement brut
C’est le calcul le plus élémentaire, celui qui permet d’apprécier très vite une opportunité. Dans son principe, il s’établit ainsi :
- Loyer annuel / prix d’acquisition × 100.
Cette évaluation demeure cependant insuffisante, car de nombreux frais engagés lors de l’acquisition n’y figurent pas. C’est pourquoi nous préconisons plutôt la formule suivante :
- Loyer annuel / (prix d’acquisition + frais d’acte + honoraires d’agence + travaux) × 100.
Il est en effet indispensable d’intégrer l’ensemble des frais supportés pour connaître le vrai coût de revient de l’opération. Vous obtenez alors une projection objective de votre rendement brut et, surtout, une base solide pour la suite de vos calculs.
Le rendement net de charges
On parle de rendement net lorsque l’on déduit les charges courantes que supporte le Bien au cours de l’année. Il s’agit notamment :
- des impôts fonciers ;
- des charges de Copropriété non récupérables ;
- des travaux réalisés dans l’année, telles des peintures ;
- de l’assurance propriétaire non-occupant ;
- de la garantie loyers impayés ;
- de la vacance locative.
Le rendement net constitue, à notre sens, l’indicateur le plus fiable pour apprécier l’intérêt réel de votre investissement et le comparer à d’autres produits.
Le rendement net de charges et d’imposition
Évoqué comme rendement net-net, il retranche la fiscalité générée par l’investissement, en sus des frais d’acquisition et des charges courantes. Vous saurez alors précisément ce que votre placement vous rapportera — ou vous coûtera. Il donne une idée juste de l’intérêt d’une opération ; cependant, il demeure impossible d’en déterminer le rendement définitif avant la revente du Bien. Celui-ci variera en effet selon plusieurs paramètres :
- la plus ou moins-value réalisée à la revente ;
- les subventions ou dispositifs fiscaux applicables ;
- les variations de taux d’imposition d’une année à l’autre ;
- l’évolution des intérêts d’emprunt ;
- l’application éventuelle d’un loyer plafonné ;
- les pénalités de remboursement anticipé et frais de dossier attachés aux prêts ;
- tout changement de législation.
Qu’est-ce que le différentiel, ou cash-flow ?
À l’issue du calcul de votre rendement net-net, un élément essentiel se dégage : le différentiel, que les investisseurs nomment souvent « cash-flow ». C’est la différence entre l’ensemble des entrées — les loyers — et l’ensemble des charges liées à l’opération, mensualités de prêt comprises. Le connaître permet de mesurer l’effort d’épargne ou le gain mensuel attendu :
- si le différentiel est positif, vous générez, une fois toutes vos charges couvertes, de la trésorerie chaque mois ;
- s’il est négatif, vous devrez consentir un effort de financement, en complétant chaque mois avec vos fonds propres.
Pour finir, gardons à l’esprit que la course au différentiel positif ne saurait, à elle seule, dicter votre décision. Le rendement n’est pas l’unique critère de pertinence d’un investissement : il convient, en somme, de raisonner toujours en fonction de vos objectifs patrimoniaux.
Pour toute question, l’Office notarial Courtoisville Notaires se tient à votre disposition : n’hésitez pas à nous contacter directement. Le notaire peut intervenir sur l’ensemble du territoire national, en présentiel comme à distance — notaires [arobase] courtoisville.fr · 02 99 46 71 78.
Le marché malouin a ses règles
Servitudes anciennes, mitoyennetés, exposition au risque de submersion sur le littoral, règlements de copropriété du Sillon ou de Paramé : autant de points qui n’apparaissent pas sur une annonce. L’étude les vérifie systématiquement avant tout engagement.
Sécuriser votre projet immobilier — ou contactez l’étude au 02 99 46 71 78.