C’est l’un des grands classiques des réunions qui s’éternisent. Des travaux de ravalement ou de réfection de toiture se profilent, et le ton monte aussitôt qu’il s’agit de retenir un prestataire : le conseil syndical défend ses artisans, tandis que le syndic pousse d’autres devis. Face à ce bras de fer, qui détient véritablement le pouvoir de trancher ? À notre sens, la question mérite d’être éclairée sans détour, car elle conditionne la régularité des décisions de la Copropriété.
Qui fait quoi dans la Copropriété ?
Pour comprendre qui décide, il importe d’abord de remettre chacun à sa juste place. La gestion d’un immeuble n’est pas affaire de pouvoir personnel : c’est une mécanique articulée, régie par la loi du 10 juillet 1965.
- Le syndic de copropriété est le bras exécutif. Professionnel ou bénévole, c’est lui qui administre l’immeuble au quotidien, passe les contrats et met en œuvre les décisions collectives.
- Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, ne dispose pas de personnalité juridique propre. Son rôle consiste à assister le syndic et, surtout, à contrôler sa gestion. Il fait le lien entre la communauté des copropriétaires et le gestionnaire. Vous en trouverez la présentation sur service-public.gouv.fr.
Comment s’organise le choix des entreprises ?
Beaucoup de conseils syndicaux croient, de bonne foi, pouvoir imposer leur entreprise au syndic. La réalité est plus subtile.
Dès que le montant des travaux dépasse un seuil voté en Assemblée générale, le syndic a l’obligation légale de mettre plusieurs entreprises en concurrence et de solliciter plusieurs devis. La loi lui impose par ailleurs, au-delà d’un certain montant, de consulter le conseil syndical. Cependant, un avis n’est pas une décision : le conseil syndical formule des recommandations, mais il ne saurait signer le contrat à la place du syndic.
Qui a le dernier mot ? L’Assemblée générale
Disons-le clairement : ni le syndic ni le conseil syndical n’ont le dernier mot. Le décideur souverain, en matière de travaux, demeure l’Assemblée générale des copropriétaires. C’est elle qui vote le budget, valide la nature des travaux et retient l’entreprise chargée de les réaliser.
Le déroulement conforme au droit est le suivant :
- le syndic et le conseil syndical étudient les devis en amont ;
- ces devis sont joints à la convocation de l’Assemblée générale ;
- les copropriétaires votent pour l’une ou l’autre entreprise ;
- le syndic n’a plus qu’à exécuter ce vote souverain.
Quelles exceptions à cette règle ?
Il arrive que l’Assemblée générale vote un budget de travaux sans parvenir à désigner l’entreprise le jour même. Elle peut alors consentir une délégation de pouvoir au conseil syndical, à la majorité de l’article 25. Dans ce cadre précis, et lui seul, le conseil syndical dispose légalement du dernier mot pour départager les entreprises candidates.
L’urgence, enfin, balaie temporairement le formalisme. Si une canalisation cède ou qu’un élément de balcon menace de s’effondrer, le syndic peut et doit commander sans délai les travaux conservatoires, sans attendre un vote ni même l’avis du conseil syndical.
Ce qu’il faut retenir
La Copropriété est une affaire d’équilibre. Le syndic ne peut imposer ses entreprises en faisant cavalier seul, et le conseil syndical ne peut s’arroger un pouvoir exécutif qu’il ne détient pas. La meilleure méthode reste, en somme, le dialogue et une préparation minutieuse des dossiers avant l’Assemblée générale.
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