Avant de signer, acheteur et vendeur passent presque toujours par un avant-contrat. Deux formules existent : le compromis et la promesse de vente. Leurs effets ne sont pas identiques.
Le compromis (promesse synallagmatique)
Le compromis engage les deux parties : le vendeur à vendre, l’acheteur à acheter, au prix convenu. Il vaut vente dès lors que les conditions sont réunies. C’est la formule la plus courante.
La promesse unilatérale de vente
Ici, seul le vendeur s’engage à vendre et réserve le bien à l’acheteur pendant un délai (l’option). En contrepartie, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation (souvent 10 %), conservée s’il renonce sans motif prévu.
Ce qu’ils ont en commun
Dans les deux cas : des conditions suspensives (obtention du prêt, absence de servitude, etc.), un délai de rétractation de 10 jours pour l’acquéreur non professionnel, et la possibilité de séquestrer le dépôt de garantie chez le notaire.
Notre conseil
Le compromis : les deux parties sont engagées
Le compromis de vente — que les juristes appellent promesse synallagmatique — engage simultanément le vendeur à vendre et l’acquéreur à acheter. Le code civil est net : la promesse de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix.
Autrement dit, l’acte de vente qui suivra ne fait que constater et publier une vente déjà formée. Si l’une des parties se dérobe sans motif, l’autre peut demander en justice la réalisation forcée de la vente, et non seulement des dommages et intérêts.
L’acquéreur verse en général un dépôt de garantie de l’ordre de 5 à 10 % du prix, séquestré chez le notaire jusqu’à la signature.
La promesse unilatérale : seul le vendeur est engagé
Dans une promesse unilatérale, le vendeur s’engage à vendre pendant un délai déterminé, mais l’acquéreur n’est pas tenu d’acheter : il dispose d’une option qu’il lève ou non.
En contrepartie de cette exclusivité, il verse une indemnité d’immobilisation. S’il lève l’option, elle s’impute sur le prix. S’il y renonce sans motif prévu au contrat, elle reste acquise au vendeur.
Un point technique décisif : une promesse unilatérale de vente conclue sous seing privé doit être enregistrée auprès de l’administration fiscale dans les dix jours, à peine de nullité. Reçue par acte notarié, elle échappe à cette formalité — et au risque qui l’accompagne.
Ce qui ne change pas, quelle que soit la formule
- Le délai de rétractation de dix jours bénéficie à l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation. Il court à compter de la notification de l’avant-contrat et s’exerce sans motif ni pénalité.
- Les conditions suspensives protègent l’acquéreur : obtention du prêt, absence de servitude d’urbanisme, purge du droit de préemption. Si l’une ne se réalise pas, l’avant-contrat est caduc et les sommes versées sont restituées.
- La condition de prêt est d’ordre public dès qu’un financement est prévu : sa durée ne peut être inférieure à un mois.
- Le dossier de diagnostics techniques doit être annexé dès l’avant-contrat, faute de quoi certains délais de garantie ne commencent pas à courir.
Laquelle choisir ?
Le compromis est la formule habituelle : elle rassure le vendeur, qui tient une vente ferme, et convient lorsque le projet de l’acquéreur est arrêté.
La promesse unilatérale s’impose quand l’acquéreur a besoin de temps ou de sécurité pour lever une incertitude : obtention d’un permis, revente d’un autre bien, étude de faisabilité. Elle est courante dans les opérations où un professionnel se réserve un terrain.
Dans les deux cas, faire recevoir l’avant-contrat par le notaire présente le même intérêt : les vérifications d’urbanisme et de propriété sont engagées immédiatement, et non trois semaines plus tard.
Questions fréquentes
Peut-on se rétracter après avoir signé un compromis ?
L’acquéreur non professionnel d’un logement dispose de dix jours pour se rétracter sans motif ni pénalité. Passé ce délai, il ne peut renoncer que si une condition suspensive prévue au contrat n’est pas réalisée.
Le vendeur peut-il changer d’avis ?
Non. Le vendeur n’a aucun délai de rétractation. S’il refuse de signer l’acte définitif, l’acquéreur peut faire constater la vente en justice.
Combien de temps entre l’avant-contrat et la signature ?
Trois mois en moyenne : le temps d’obtenir les pièces d’urbanisme, de purger les droits de préemption et, le plus souvent, d’obtenir le prêt.
Le choix dépend de votre situation et de votre rapport de force. Faire rédiger l’avant-contrat par le notaire garantit un engagement clair, des conditions équilibrées et une sécurité juridique dès la première signature.
Cet article a une vocation informative et ne remplace pas un conseil personnalisé. L’Office notarial Courtoisville Notaires se tient à votre disposition.